MY OZONE · HOME FINANCE GUIDE
5 เทคนิคประหยัดดอกเบี้ยบ้าน ผ่อนบ้านหมดไวขึ้น
วางแผนสินเชื่ออย่างเข้าใจ ลดภาระดอกเบี้ยระยะยาว และเลือกวิธีผ่อนบ้านที่เหมาะกับรายได้ของคุณ
HOME LOAN
5
TIPS
ดอกเบี้ยบ้านเป็นค่าใช้จ่ายระยะยาวที่ควรวางแผนตั้งแต่ก่อนซื้อบ้าน เพราะแม้อัตราดอกเบี้ยจะต่างกันเพียงเล็กน้อย ก็อาจส่งผลต่อยอดจ่ายรวมในระยะยาวได้ บทความนี้สรุปวิธีบริหารสินเชื่อบ้านทั้งก่อนกู้และระหว่างผ่อน โดยเน้นวิธีที่นำไปปรับใช้ได้จริงตามเงื่อนไขแต่ละธนาคาร
BEFORE YOU APPLY
ก่อนเลือกสินเชื่อบ้าน ควรดูอะไรบ้าง?
อย่าพิจารณาเฉพาะดอกเบี้ยปีแรก แต่ให้เปรียบเทียบเงื่อนไขทั้งหมดของสินเชื่อที่ได้รับเสนอ
01 / RATE
อัตราดอกเบี้ยแต่ละช่วง
ดูทั้งช่วงโปรโมชั่นและหลังหมดโปรโมชั่น รวมถึงเงื่อนไข MRR และอัตราลอยตัว
02 / COST
ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
พิจารณาค่าประเมิน ค่าจดจำนอง ค่าเบี้ยประกัน และค่าธรรมเนียมที่อาจเกิดขึ้น
03 / AFFORD
ค่างวดที่ผ่อนไหว
ประเมินค่างวดช่วงดอกเบี้ยสูงขึ้น และสำรองเงินเผื่อค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน
SMART HOME LOAN TIPS
5 เทคนิคประหยัดดอกเบี้ยบ้าน
เรียงจากการลดวงเงินกู้ ไปจนถึงการบริหารดอกเบี้ยเมื่อผ่อนบ้านไปแล้ว
01
วางเงินดาวน์ให้เหมาะสม ลดเงินต้นตั้งแต่วันแรก
เงินดาวน์ที่มากขึ้นช่วยลดวงเงินกู้ ทำให้ฐานเงินต้นที่ใช้คำนวณดอกเบี้ยต่ำลง แต่ควรเหลือเงินสำรองสำหรับค่าครองชีพและเหตุฉุกเฉินด้วย
ก่อนกู้บ้าน
02
เพิ่มยอดผ่อนรายเดือน แม้ทีละเล็กน้อย
หากผ่อนมากกว่ายอดตามสัญญาอย่างสม่ำเสมอ และธนาคารนำส่วนเกินไปลดเงินต้น จะช่วยลดดอกเบี้ยงวดถัดไปและทำให้ปิดหนี้เร็วขึ้นได้
ระหว่างผ่อน
03
ใช้โบนัสหรือเงินก้อน โปะลดเงินต้น
การนำเงินพิเศษมาโปะเงินต้นช่วยลดฐานคิดดอกเบี้ยในอนาคต ควรตรวจสอบวิธีตัดชำระและเงื่อนไขการชำระก่อนกำหนดกับธนาคารก่อนทุกครั้ง
วางแผนรายปี
04
เปรียบเทียบส่วนลด กับค่าเบี้ยประกัน MRTA
บางสินเชื่อมีอัตราดอกเบี้ยพิเศษเมื่อทำประกันคุ้มครองสินเชื่อ ควรเทียบเงินที่ประหยัดได้กับเบี้ยประกันจริงและความคุ้มครองที่ต้องการ
อ่านเงื่อนไขให้ครบ
05
ขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention) หรือพิจารณารีไฟแนนซ์ (Refinance)
ก่อนสิ้นสุดช่วงดอกเบี้ยโปรโมชั่น ให้ขอข้อเสนอจากธนาคารเดิมและเทียบกับธนาคารใหม่ โดยคำนวณดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ หักค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนสินเชื่อ ก่อนตัดสินใจ
ก่อนหรือหลังหมดโปรโมชั่น
เปรียบเทียบก่อนตัดสินใจ
ตารางเปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้าน 3 ธนาคาร
ตัวอย่างสินเชื่อซื้อบ้านจากเว็บไซต์ธนาคาร เพื่อให้เห็นว่าดอกเบี้ยปีแรกและดอกเบี้ยระยะยาวอาจแตกต่างกันอย่างไร
ข้อมูลตัวอย่างที่ตรวจสอบ 21 ตุลาคม 2569 · บนมือถือสามารถเลื่อนตารางไปด้านข้างเพื่ออ่านต่อได้
| ธนาคาร / ผลิตภัณฑ์ | ดอกเบี้ยปีแรก | เฉลี่ย 3 ปีแรก | หลังปีแรก / หลังโปรฯ | เงื่อนไขที่ควรรู้ |
|---|---|---|---|---|
| ธอส. บ้าน ธอส. เพื่อคุณ 2569 | 3.25% ต่อปี | ตรวจสอบ EIR และเงื่อนไขตามประเภทลูกค้า | ปี 2–5: MRR − 2.00% ปี 6+: MRR − 0.75% (ลูกค้ารายย่อย) | ตัวอย่างกรณีไม่ทำประกัน / วงเงินไม่เกิน 3 ล้านบาท ดูเงื่อนไข ธอส. ↗ |
| กสิกรไทย สินเชื่อบ้านใหม่ แบบที่ 1 | 2.24% ต่อปี | 3.26% ต่อปี | ปี 4+: MRR − 1.50% ปี 2–3 ตามอัตราที่ประกาศ | ตัวอย่างกรณีไม่ทำประกันตามเงื่อนไข ดูเงื่อนไขกสิกรไทย ↗ |
| กรุงศรี สินเชื่อบ้านเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย | 3.00% คงที่ปีแรก | ตรวจตารางข้อเสนอ ตามเงื่อนไขผู้กู้ | ขึ้นอยู่กับแพ็กเกจ ตรวจอัตราปีถัดไปกับธนาคาร | ตัวอย่างอัตราบนหน้าผลิตภัณฑ์ของธนาคาร ดูเงื่อนไขกรุงศรี ↗ |
หมายเหตุ: ตารางนี้ยกตัวอย่างคนละผลิตภัณฑ์และคนละเงื่อนไข จึงไม่ใช่การจัดอันดับธนาคารหรือข้อเสนอสำหรับผู้กู้ทุกคน อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (MRR) เปลี่ยนแปลงได้ และค่าเบี้ยประกัน ค่าธรรมเนียม และเงื่อนไขผู้กู้มีผลต่อต้นทุนจริง ควรขอใบเสนอสินเชื่อและตารางผ่อนของแต่ละธนาคารก่อนตัดสินใจ
ดอกเบี้ยปีแรกต่ำ ไม่ได้แปลว่าจ่ายน้อยที่สุดเสมอไป
ควรดูดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก อัตราหลังโปรโมชั่น ค่าใช้จ่ายวันกู้ และ EIR ควบคู่กัน โดยสามารถเปรียบเทียบผลิตภัณฑ์เพิ่มเติมได้ที่ เครื่องมือเปรียบเทียบสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย
EXAMPLE CALCULATION
เพิ่มยอดผ่อนอีกเดือนละ 1,000 บาท ช่วยได้แค่ไหน?
ตัวอย่างสมมติ: ยอดกู้ 2,000,000 บาท ดอกเบี้ยคงที่ 5% ต่อปี ตลอด 25 ปี ใช้วิธีผ่อนเท่ากันรายเดือนและลดต้นลดดอกเพื่อแสดงหลักการ
* เป็นตัวเลขจำลอง ไม่ใช่โปรโมชั่นธนาคารจริง ดอกเบี้ยบ้านจริงอาจคิดรายวันและเปลี่ยนอัตราตามสัญญา ผลลัพธ์จึงอาจต่างกัน
ค่างวดปกติ: 11,692 บาท/เดือน
จ่ายเพิ่มทุกเดือน: 12,692 บาท/เดือน
ระยะเวลาที่ลดลง: ประมาณ 3 ปี 6 เดือน
ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้: ประมาณ 245,053 บาท
AFTER PROMOTION
Retention กับ Refinance ต่างกันอย่างไร?
Retention · ธนาคารเดิม
ขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารที่ผ่อนอยู่ โดยไม่จำเป็นต้องย้ายเจ้าหนี้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับข้อเสนอและเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร
Refinance · ธนาคารใหม่
ย้ายสินเชื่อเพื่อรับเงื่อนไขใหม่ ควรเปรียบเทียบค่าใช้จ่าย เช่น ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง และค่าปรับที่อาจเกิดขึ้นตามเงื่อนไข
FAQ · HOME LOAN
คำถามที่พบบ่อย
โปะบ้านแล้วลดดอกเบี้ยได้เลยหรือไม่?
โดยหลักการ หากเงินที่โปะถูกนำไปลดเงินต้นคงเหลือ ดอกเบี้ยในงวดถัดไปจะคำนวณจากฐานเงินต้นที่ลดลง
โปะบ้านก่อนกำหนดมีค่าปรับหรือไม่?
หลักเกณฑ์ ธปท. ห้ามเก็บค่าปรับชำระก่อนกำหนดสำหรับสินเชื่อรายย่อย โดยมีข้อยกเว้นกรณีรีไฟแนนซ์บ้านภายใน 3 ปีแรก ควรตรวจสัญญาของตน
ข้อควรทราบ อัตราดอกเบี้ย โปรโมชั่น และเงื่อนไขสินเชื่อเปลี่ยนแปลงได้ บทความนี้ให้ความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำสินเชื่อเฉพาะบุคคล และไม่ได้รับประกันผลอนุมัติ
แหล่งข้อมูลประกอบบทความ
ธนาคารแห่งประเทศไทย — การบริหารหนี้บ้านและ Retention/Refinance · หลักเกณฑ์ชำระก่อนกำหนด · ธนาคารอาคารสงเคราะห์ — วิธีคิดดอกเบี้ยลดต้นลดดอก
ปรับเนื้อหาจากบทความ MY OZONE เดิม (พ.ศ. 2566) และตรวจสอบข้อมูลเชิงหลักการจากแหล่งทางการ
กำลังวางแผนซื้อบ้านในระยอง?
ดูโครงการบ้าน MY OZONE และปรึกษาข้อมูลเบื้องต้นกับฝ่ายขาย
